Ingatlanjogi alapfogalmak

Ajándékozás

Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.

Adásvétel

Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek, mely közjegyző és/vagy ügyvéd jegyzett.

Adásvételi szerződés

Nem más, mint a dolog tulajdonának vételár ellenében történő átruházása. Alapvető adattartalma: ki adta el, kinek adta el, mit adott el, mennyiért adta el. Ingatlanok adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, valamint a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak, vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. E nélkül a földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát. Ingatlan adásvételi szerződés tartalma: Az adásvételi szerződésnek egyebek mellett tartalmaznia kell: • a felek adatait (magánszemély esetébe, családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkező szervezet esetében, annak megnevezését, székhelyét, törzsszámát, bírósági, ill. cégbírósági bejegyzésének számát), • az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi száma), • a szerződő felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatát, • az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akarat nyilvánítását, • az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, • a szerződéskötés helyét és idejét, • több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítõ és ellenjegyző, ill. a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon.

Birtokbaadás

Beköltözési idő, mely többnyire együtt jár a tulajdonjog átruházási nyilatkozattal.

Csere

A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja.

Elidegenítési és terhelési tilalom

Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

Előleg

Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett előleg visszajár. A foglalóval ellentétben az előleg nem szerződést biztosító mellékkötelezettség, hanem előre fizetés. Bizonyos súlya ennek is van, de mivel nem tartozik hozzá szankció, ez inkább jelképes értékű. Nem sokkal ér többet, min a szóbeli ígéret. A szerződés meghiúsulása esetén az előleg teljes összege visszajár. Tehát a szerződés megkötésekor a későbbi viták és félreértések elkerülése érdekében, célszerű pontosan és egyértelműen meghatározni mikor esik szó előlegről és mikor foglalóról.

Érvénytelen szerződés

Nem más, mint a dolog tulajdonának vételár ellenében történő átruházása. Alapvető adattartalma: ki adta el, kinek adta el, mit adott el, mennyiért adta el. Ingatlanok adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, valamint a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak, vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. E nélkül a földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát. Ingatlan adásvételi szerződés tartalma: Az adásvételi szerződésnek egyebek mellett tartalmaznia kell: • a felek adatait (magánszemély esetébe, családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkező szervezet esetében, annak megnevezését, székhelyét, törzsszámát, bírósági, ill. cégbírósági bejegyzésének számát), • az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi száma), • a szerződő felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatát, • az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akarat nyilvánítását, • az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, • a szerződéskötés helyét és idejét, • több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítõ és ellenjegyző, ill. a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon.

Foglaló

A teljesítés meghiúsulása esetén, a meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni. Az ingatlan megvásárlása általában nem kis beruházás, és viszonylag kevés esetben fizet a vevő azonnal készpénzben. Leggyakrabban foglalót ad, majd meghatározott ütem szerint kifizeti a vételárat. - A foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely a szerződés beteljesedését szolgálja. A szerződést biztosító mellékkötelezettség szerepe a szerződés szankcionálására szolgál azzal, hogy a szerződést megszegő felet valamilyen anyagi hátránnyal sújtja. - A foglalót a vevő adja a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül. A foglalót ténylegesen át kell adni a szerződés megkötésekor. Az átadott pénzösszeg foglaló jellegét a szerződésben ki kell emelni, és pontosan meg kell nevezni, a foglaló jellegnek a szerződésből egyértelműen ki kell tűnni. A foglalónak hármas joghatása van: A szerződés megkötésének jele. Biztosíték, visszatart a szerződésszegéstől. éppen ezért az összege olyan nagyságú legyen, ami komoly hátrányt jelent a szerződést szegő félnek. A foglaló összege a felek szabad megegyezésének függvénye, általában a vételár 5-30 %- a között mozog. Kárátalány szerepét is betölti, mivel felmenti a nem vétkes felet a szerződés meghiúsulásából eredő kárának bizonyítása alól. Ha a szerződést teljesítik a foglalót a vételárba be kell számítani. Ha a szerződés a vásárló hibájából hiúsul meg, (akkor a teljesítés meghiúsulásáért) az adott foglalót elveszíti. Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg, úgy a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. A foglalóról szóló kitételek az adásvételben kell feltüntetni, melyből ki kell tűnnie a vételárnak, a foglaló összegének, és a visszatartott összeg dátumának, amely egyben a (birtokbavétel) beköltözés, azaz kulcsátadás napja is szokott lenni. Ha netán a foglaló nem a szerződésben (vagy előszerződésben), azaz ügyvédi közreműködés nélkül rögzítik, úgy ne feledkezzenek az eladó és vevő aláírásán kívül a magánokirat hitelességét biztosító két tanú aláírásáról sem. Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem, vagy mindkét fél felelős, akkora foglaló visszajár. Visszajár a foglaló akkor is, ha felek a szerződést közös megegyezéssel felbontják.

Haszonélvezet

A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog.

Hagyaték

A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösökre száll át. A hagyatékba tartoznak az örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és kötelezettségek.

Haszonélvezeti, használati érték

Ha a haszonélvezeti, használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 1/20-ad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet, használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti többszörösét.

Ingatlan

Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a Ptk. a földről, telekről és az épületről, beszél.

Ingóság

Ingóságnak, ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra áthelyezhetők.

Jelzálogjog

A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani. Semmis az a zálogszerzodés, amely a jelzálogjog jogosultját a zálogtárgy birtoklására, használatára vagy hasznai szedésére jogosítja fel. Jelzálogjogot szerzodéssel csak pénzben meghatározott követelés biztosítására lehet alapítani. Jelzálogot csak ötezer forint vagy ezt meghaladó összegu pénzbeli követelés biztosítására lehet alapítani. Jelzálogjog alapításához a zálogszerzodés írásba foglalása és a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Az ingatlan-nyilvántartásban a jelzálogjoggal biztosított követelés összegét, valamint azoknak a járulékoknak és költségeknek a mértékét, illetoleg keretét is fel kell tüntetni, amelyekre a jelzálogjog kiterjed. A jelzálogjoggal biztosított követelés csökkenése vagy megszunése az ingatlan-nyilvántartásban levo bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a jelzálogjogra. Jogszabály meghatározhatja azokat a követeléseket, amelyeknek biztosítására a jelzálogjog a zálogtárgyat az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül is terheli; az ilyen követeléseket a bejegyzett jelzálogjogokat megelozo sorrendben kell kielégíteni. Ha a felek meghatározott tartós jogviszonyból keletkezo követeléseket kívánnak jelzálogjoggal biztosítani, az ingatlan- nyilvántartásban a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget kell feltüntetni, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja. Ha a jogviszonyba új kötelezett lép, a jelzálogjog a jogviszonyból korábban létrejött követeléseken felül azoknak a követeléseknek is biztosítékául szolgál, amelyek a jogviszonyból az új kötelezett terhére keletkeztek. A jelzálogjog a kötelezett tulajdonában álló, az ingatlan -nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlant, illetoleg az egész tulajdoni illetoséget terheli. Az elvált termésre a jelzálogjog nem terjed ki, kivéve ha azt már az elválás elott végrehajtás alá vonták. Ha a tulajdonos vagy harmadik személy a jelzálogjog tárgyának épségét veszélyezteti, a jelzálogjog jogosultja a veszélyezteto cselekmény eltiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését kérheti.

Kiszabás

Az illetékekről szóló törvény szabályai szerint kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket (ideértve az illetékelőleget is, meghatározott esetben az eljárási illetéket, valamint a bélyeges űrlappal vagy illetékbélyeggel megfizetni elmulasztott illetéket). Kiszabás esetén az illeték összegét a rendelkezésre álló adatok alapján az illetékhivatal állapítja meg. Az illetékelőleg és az illeték összegét (ideértve a mulasztási bírságot és az ingatlan-nyilvántartási eljárás illetékét is) az illetékhivatal fizetési meghagyásban közli. Az illeték alapjául szolgáló értéket az illetékfizetésre köteles fél jelenti be a jogügylet, hagyaték bejelentésekor vagy az illetékhivatal felhívására.

Kötelesrész

A Kötelesrész az elhunyt legközelebbi hozzátartozói számára meghatározott mértékű részesedést biztosít akkor is, ha az örökhagyó élők közötti jogügylettel vagy végintézkedéssel vagyonát, vagy annak túlnyomó részét más személy (személyek) részére juttatta.

Kötelesrészre jogosultak

Kötelesrész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát, továbbá szülőjét, ha az örökhagyónak törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne. Kötelesrész címén a leszármazót és a szülőt annak fele illeti, ami neki törvényes örökösként jutna. Ha a házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog illetné meg, az ő kötelesrésze a haszonélvezeti jog korlátozott mértéke. Abban az esetben azonban, amikor a házastárs törvényes örökösként nem haszonélvezetet örökölne, kötelesrészül őt is a törvényes örökrészének a fele illeti meg.

Közös tulajdon

Közös tulajdonról van szó, ha a tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon, meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg.

Széljegy

A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

Öröklés

Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg. Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek hiányában pedig a felmenői örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélő házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó (k) öröklik, a házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult. (Az özvegyet megillető haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszűnik!) Az örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérően lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát rendezni.

Oldal: Ingatlanjogi alapfogalmak
BUDAI INGATLANOK! - © 2008 - 2024 - budaiingatlan.hupont.hu

A Hupont.hu weboldal szerkesztő segítségével készült. Itt Önnek is lehetséges a weboldal készítés.

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat